三、上海：聚焦上海2040规划，把握存量投资机遇

2016年上海市发布了《上海市城市总体规划》草案，目标是将上海打造为卓越的全球城市，成为国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市。

在整体规划中，最值得关注的，一方面是对土地和人口的控制。按照规划建设用地总规模“负增长”要求，全市规划建设用地总规模控制在3200平方公里以内。至2020年，将常住人口控制在2500万人以内，至2040年控制在2500万人左右。

另一方面是要形成“网络化、多中心、组团式、集约型”总体空间结构，形成“主城区-新城-新市镇-乡村”的市域城乡体系。以中心城为主体，将中心城周边的宝山、闵行、虹桥、川沙4个主城片区共同纳入主城区统一管理，作为全球城市功能的主要承载区。将嘉定、松江、青浦、南桥、南汇等5个新城培育成在全球城市区域中具有综合性辐射带动能力的节点城市。

对于房地产投资来说，这意味着随着时间的推移，新增供给将逐渐减少，上海成为一个巨大的存量市场，未来上海的存量规划和城市更新将带来潜在投资机遇。而城市空间结构的划定，则给房地产的投资和交易指引出了方向。

四、上海：商业发展不断外扩，新兴商圈成为重点

与城市空间布局配套，上海未来商业中心和商务办公的发展也将由主城区向外围不断扩张。商业零售方面，在现有南京西路、淮海路、徐家汇等成熟商业中心外，至2020年，还将形成大宁、真如、虹桥商务区、迪士尼四个市级商业中心，形成苏河湾、杨浦滨江、世博、前滩、徐汇滨江五个地区级商业中心。

商业办公方面，以陆家嘴金融城—外滩金融集聚带为核心，沿延安路—世纪大道和黄浦江两条现代服务业发展轴，强化南京西路、淮海路、徐家汇等高端商务区集聚发展。还将推动自由贸易试验区、前滩、北外滩、东外滩、苏河湾、虹桥等若干高等级的高端商务区建设。

五、上海：静待“新兴”与“核心”的差异缩小

根据戴德梁行《上海写字楼市场概览2017Q2》报告，尽管目前从存量来看，上海写字楼存量仍位于陆家嘴、黄埔、静安、长宁、徐汇等区域，但未来几年上海市写字楼的新增供应将更多来自于更外围的新兴商圈，如闵行—虹桥商务区、前滩、世博、虹口、普陀等。但整体来看，未来几年上海写字楼的新增供应将出现逐年缩量。

图7：上海写字楼未来新增供应量

数据来源：戴德梁行，海银研究部

而从净吸纳量来看，今年上半年新兴商圈贡献度远超50%，反映供给大幅增加的同时，需求也同样强劲。保险、基金等金融企业仍是浦东地区租户的主要来源。浦西地区联合办公愈发受到青睐。而得益于其便捷的换乘交通系统以及邻近核心区的优势，大虹桥和北外滩等新兴商圈也越来越受到租户关注。

图8：2017H1上海市各商圈净吸纳量

数据来源：戴德梁行，海银研究部

尽管目前新兴商圈与核心商圈之间在空置率、租金水平上差距较大，陆家嘴、静安核心、徐汇核心等区域遥遥领先，但未来随着需求的进一步释放，以及新增供给的逐年收缩，新兴商圈与核心商圈之间的差异将明显缩小。

图9：2017Q2上海市各办公区域租金&空置情况

数据来源：戴德梁行，海银研究部