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京沪深楼市酝酿供给侧变局:分类调控或成大趋势

地产来源:时间:2016年03月08日 08:26 编辑:中商情报网

在全国楼市去化的大趋势下,京沪深房价的飙涨异军突起。

两会期间,高层对一线城市房价喊话值得关注。3月5日,住建部部长陈政高表示,当前房地产市场出现三大特点:一是房地产销售实现由负转正,去年销售面积增长6.5%,销售额增长14.4%,这种态势在今年1、2月份继续保持;二是城市间分化严重,一线和二三四线城市不一样,而且这种情况越来越严重;三是待售面积太大,今年已经把去库存列为五大重点工作之一。

陈政高表示,一线城市仍然会严格执行楼市限购政策,2016年不会取消,甚至部分一线城市比如深圳有可能会提高限购政策执行门槛。

3月6日,全国人大代表、上海市委书记韩正也指出,全国各地房地产市场情况差异性很大,因城施策非常正确。近期上海房地产市场出现了非理性、过热的情绪,韩正对此认为,房地产市场的健康发展不仅是经济问题,更是民生问题。

韩正表示,上海解决住房问题的根本是建立健全两个体系,即市场体系和保障体系。其中,市场体系应当按照“三个为主原则”调控,以居住为主,市民为主,普通商品房为主进行市场调控;保障体系就是要尽最大的努力,多策并举,去解决好中低收入家庭和困难家庭的基本住房需求,这是党和政府的职责。

多名业内人士对此解读为,民生问题,意味着不能完全放任市场自行调节;普通商品房与保障房体系的建立,意味着在供给侧酝酿变局,全面向新加坡靠拢,即保障所有市民最基本的居住权,不会因为收入过低而在上海没地方居住(保障居住的标准是:全上海所建设大型居住区的“两房”,大部分通地铁,但离市区直线距离较远)。但如果追求享受性或者高品质的住房环境(即商品房),需要承受一定的经济压力。

记者获得易居研究院的一份于3月8日发表的《近6年70城房价趋势报告》(简称“《趋势报告》”)显示,从2016年市场的表现来看,一线城市房价上涨的压力会进一步加大,或者说房价将有继续上涨的可能;从地区结构来看,华南和华东地区的房价上涨压力最大,尤其是2015年在各类宽松信贷政策的刺激下,此类地区各大城市都出现了比较明显的房价反弹态势。此类地区在2016年可能会面临相对收紧的购房政策。

上述业内人士指出,2016年在积极去库存的同时,对于部分城市的房价过快上涨现象需要有足够的认识,尤其近期上海、深圳等城市的房价出现了非理性的上涨,地方政府也正在做积极的干预。

供给侧酝酿变局

一线城市中的京沪深三地房价在2015年的涨幅远超其他城市,克而瑞研究中心提供的数据显示,以2015年2月-2016年2月为区间统计,北京均价涨幅19.7%,上海均价涨幅42.5%,深圳均价涨幅为68.2%。

根据国家统计局公布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》,易居研究院智库中心对全国70个城市房价指数定基增幅按一二三线城市分类进行分析显示,2015年一线城市反弹强劲,远远领先二三线城市,2015年12月,一线城市房价增长了48.1%。

进入2016年,房价上涨呈加快态势。今年2月,上海商品住宅成交面积同比再创历年新高。同策咨询数据显示,2月商品房成交面积约142.72万平方米,较去年同期上涨52.7%;商品房销售价格为24754元/平方米,同比上涨26.03%。

事实上,截至2016年2月29日,上海市商品住宅库存量已经降至937.44万平方米,由于去年下半年以来市场成交量及去化速度维持相对高位,短期内上海商品住宅基本面已经呈现快速反弹态势。

来自北京中原地产研究部统计数据显示:截至3月7日,北京商品房住宅可售库存持续下调,从2014年5月10日来,首次跌下7万套,目前商品房住宅库存仅6.89万套,相比年初1月1号的78415套下调幅度达到了12%。剔除其中部分自住房等保障房库存比例,实际纯商品房住宅库存只有6.2万套。中原地产首席分析师张大伟则指出,2015年北京供应结构已经出现顶豪过剩的局面,2016年大批地王上市后,预计北京市场的畸形发展将更加明显。

眼见房子不够卖,房企已经陆续延迟开盘甚至封盘惜售。以上海为例,保利叶之林、仁恒西郊花园,这两个楼盘分别位于上海外环外,定位中高端,客户群体多为置换型买家。保利叶之林均价4万元/平方米,去年12月已经开始停止销售;仁恒西郊花园均价3.7万-4万元/平方米,但目前开盘时间一直定不下来。据该项目一名准业主透露,距离仁恒西郊花园不远处的一个大型社区,售价则在1.8万元/平方米。

在涨幅最大的深圳,房价已经引发当地政府高度重视,近期该市相关部门从土地供给侧酝酿改革,大深圳全新规划呼之欲出。知情人士透露,相关部门已经拟定了“十大专项行动方案”,将在各区各部门征求意见之后强力推进,进一步释放土地空间;上海,地方政府早已着手土地供应与中小户型供应改革;北京则在1月份公布的《2015年北京市政府重点工作情况汇编》也指出,优化住房供应体系,继续坚持限购不动摇,坚持鼓励自住型改善型住房等政策。

释放土地空间与保障房供给是京沪深今年供给侧改革的两大共识。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,政府一方面要积极打击各类捂盘惜售的做法,进而为市场增加充足的供应量;另一方面则需要对各类随意涨价的行为进行查处,进而维护市场交易的稳定和公平。

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