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一线城市进入存量房时代:二手房决定价格走向

地产来源:时间:2015年11月30日 09:07 编辑:中商情报网

房地产业内,如果一座城市的二手房交易量超过新房交易量,即可以视作这座城市已经进入了存量房时代。按照这个指标划分,四大一线城市均已步入以二手房交易主导的新时期。

当开发商在提起房地产库存的时候,他们一般认为,一线城市不必担忧。

然而,今年以来,一线城市凸显的结构性矛盾点醒了他们:大量普通住宅豪宅化,刚需人群无力承担动辄9、10万甚至15万每平方米的价格,在投资投机需求已经基本退出市场的情况下,这部分房源面临过剩的风险。

未来可能打开这一市场的销路的,是改善型需求和二手房市场的充分流动。

面粉贵过面包

火爆的楼市,激进的开发商,成为了这一年一线城市楼市的缩影。

截至11月25日,北京土地市场成交地块达到100宗,成交金额高达1920.77亿;与此并行的是,今年北京拍出了约20宗地王。而地王之上,将盖出数千套单价10万+豪宅。

中原地产首席分析师张大伟推算,未来北京售价预期10万以上的项目多达50多个,北京商品房住宅将出现高端化的趋势。

京城遍地地王,上海滩也不甘落后。11月25日,信达地产以72.99亿元的价格拿下上海杨浦区新江湾城地块。根据多家机构推算,该地块实际楼面价已超过6.1万/平方米,刷新了上海住宅楼面价的新纪录。而此前,上海已经连续出现了5个以上地王。这些地王的出现,也将加大未来上海的豪宅供应。

在几乎已经没有土地供应的深圳,截至本月今年仅有一幅住宅用地出让。该幅土地为旧改项目鹿丹村,最终以8.88亿元的价格成交。根据深圳克尔瑞研究中心的推算,这幅土地的实际楼面价在4万元/平方米以上。获得该地块的中海地产表示,该楼盘入市的价格在10万/平方米以上。

即使在市场相对理性的广州,11月25日番禺市桥一地块也拍出了超过1.6万/平方米的楼面价。而根据广州房管局此前发布的数据,番禺的一手房均价目前在1.5万元/平方米左右,楼面价已经高过房屋均价。

进入年末,一线城市又将迎来土地供应的小高峰。根据官方数据显示,下个月北京将有7块土地待售,上海则将有13幅经营性土地入市。深圳预计也将有三幅住宅用地出让。

业界普遍认为,这些土地出让的溢价率将不会低。这意味着,在一线城市,“面粉贵过面包”的现象正在愈演愈烈,明后年“豪宅”供应将大规模放量。

供应与需求的错配

一线城市“豪宅”供应量放大的背后,隐藏着需求不足的隐忧,豪宅市场出现了供应与需求的错配。

在2011年开始实施限购政策以来,住宅投资投机基本已经离场。亚豪机构、中原地产的数据显示,目前北京、上海和深圳的高端市场消费人群自住需求占大部分,投资客已经大幅减少,深圳市场今年的高端住宅成交买家中自住客更是占比八成。

投资客流失,需求被提前释放,则未来豪宅去化堪忧。以北京为例,中原地产和亚豪机构均预测,明后年北京单价10万以上的豪宅供应将达4000套左右。如果按照今年的豪宅销售速度来算,这些豪宅项目的消化周期在20年以上。

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