研究报告IPO咨询联系我们 订阅

日本养老地产分析:出租为主 主体多元化

地产来源:中商情报网时间:2015/9/18 责任编辑:heailian

1. 始于70 年代,成于《护理保险制度》

日本养老地产发轫于上世纪70 年代,最初以政府为主导。

按照联合国的标准,日本1970 年正式步入老年社会(当年日本65 岁以上老人占比为7%),日本的养老地产也自那时开始发展。最初的养老地产以政府为主导;2000 年政府推行《护理保险制度》后,才大量吸引企业进入。但由于很多进入者违反市场秩序,日本从2006 年起开始限制每年的养老设施开设数量,控制了收费型养老设施的不良增长。据统计,2009年日本老人护理相关设施总数为7022 家,约为2005 年的2.6 倍。

图:日本65 岁以上老人占比在2012 年已达24.4%

政策对养老地产发展有重要驱动,尤其是《护理保险制度》的推出。

日本的政策指导对推动养老地产的发展功不可没。政府颁布的各种法规对房屋建设标准、房屋建设和租金补贴、护理保险、倒按揭等方面都颁布了法律法规,推动养老地产更规范的发展。其中,《护理保险制度》尤其有重要意义,因为开发商通过在房屋内配臵符合该法律要求的设施和看护人员后,提供的相应服务最终可以由护理保险买单,这对服务商来说是更为安全稳定的收入。该法律推出极大的推动了养老地产的发展,其推出之后的6年间,收费养老设施等护理服务机构从257家急速增加到1732家,年平均增长率为37%,面向需要护理服务老人的位也大幅度增多。

2. 日本养老地产出租为主,开发主体多元化

日本老年住宅主要分为提供护理的“机构设施”和可不提供护理的“住宅”两大类。

1)机构设施包括护理疗养型医疗设施、养护老人住家、收费老人住家、高龄者生活援助住屋等等。

其中,“收费老人在家”是开发商倾向于开发和经营的模式。通过在房屋内配臵符合《护理保险制度》要求的设施和看护人员后,相应服务最终可以最终由国家买单,收入更为安全稳定。2)住宅类包括面向高龄者的住宅、年长者住宅、银发住宅和自有产权住宅。其中,除银发住宅会需要轻度照顾,其他一般都提供给60岁以上生活可以自理的老人。其中,“面向高龄者住宅”是开发商更喜欢的模式;其与收费老人住家的最大区别在于“面向高龄者的住宅”不是必须配臵护理服务,而“收费老人住家”一般必须配备护理服务。

出租为主,机构设施类一般收取一次性入住金和月费,住宅类一般只收取月费。

1)“收费老人住家”在老人入住时要一次性支付一笔“入住金”,还需每月缴纳月费。“入住金”用于购买房屋及公共设施等的使用权,若老人中途故去或解除合同,多交的入住金可返回;若老人寿命比预期长,不需额外缴纳这笔入住金。养老产业资金回收期长,一般要30年以上;入住金对于开发商迅速回流资金尤其有重要意义。一次性入住金没有固定标准,根据投资方根据不同的产品定位和投入自行设定,而月金的费用很大程度根据当地的介护保险金支付比例设定。2)“面向高龄者住宅”的入住对象一般是低收入的老人,不会收取入住金,只需缴纳月费。

开发主体多样化,开发商、保险公司、实业公司、政府等都参与养老地产开发运营。

日本养老地产领域开发主体非常多样化,除了自身以养老住宅起家的地产商(如Message),普通住宅地产商、保险金融行业、实业公司(如SECOM)等多个行业都活跃在养老地产市场。一些公司,如太阳城,通过整合其各个与养老地产产业链相关的股东,共同投资成立养老地产运营管理机构,得以实现降低经营风险和成本的目的。

更多>>图文推荐

中商情报网版权及免责声明:

1、凡本网注明 “来源:***(非中商情报网)” 的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。

2、如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的,请在30日内进行。

3、征稿:中商情报网面向全国征集创业、财经、产业等原创稿件,并为创业者创业项目、产品、人物提供免费报道!中商创业交流QQ群:174995163

相关事宜请联系:0755-82095014 邮箱:editor@askci.com

精华推荐
相关阅读
大家都爱看