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上海住房需求结构改变 豪宅成交显著增长

地产来源:21世纪经济报道时间:2015/6/25 责任编辑:heailian

经过半年的量价博弈之后,上海住房需求结构正在改变。

在救市政策刺激下,上海楼市回暖明显,去化速度逐步加快,库存总量保持下降趋势。据同策咨询提供的数据,5月上海商品住宅存销比为10.86,相较于2014年5月的14.21,有明显下降。与此同时,上海商品住宅去化周期已经缩短至10.86个月,短期内去库压力得到控制。

同策咨询研究总监张宏伟指出,预计2015年下半年,上海楼市将呈现“短期内去库存压力降低、楼市将转向买涨不买跌,住房结构发生改变,改善型需求占主导”等特征。他又强调,住房结构的改变与去库存压力的减少,都会带出地价、房价上涨的压力。

佑威房地产研究中心主任、佑威机构执行董事黄志坚表示,商品住宅6月前3周的成交量基本稳定在25万平方米左右,高于年化周均21.70万平方米,虽然没有5月疯狂,但仍然是一个不差的成交量。预计6月在二季度成交量的排名中垫底概率偏大。

库存压力放缓房价

有上涨压力

在连续8个月徘徊高位后,上海商品住宅库存量于今年1月出现下滑,但相较去年5月,库存压力依旧存在。

今年5月,上海商品住宅可售面积为1248.04万平方米,4月可售面积为1242.93万平方米,环比增长0.41%,同比增长18%。但是5月上海商品住宅市场供应量为106.72万平方米,较4月上扬6%,同比增长25.16%;成交量为142.57万平方米,较4月上扬14%,同比增长1.39倍。

同策咨询研究部认为,上海商品住宅市场去化周期已经回归至理性区间,短期内上海商品住宅库存压力已经降低。

公开资料显示,上海2015年住宅用地供应计划400-600公顷,同比降幅达到14.29%,创下近5年新低。根据实际成交面积小于计划供应面积的规律来看,上海住宅用地“地荒”现象将越发严重。

2015年上海住宅用地规划建筑面积/商品住宅销售面积的比值为1.0,显示上海土地市场长期供不应求,未来住宅用地供应量将呈“负增长”,上海商品住宅均价有上涨压力。

5月上海商品住宅相较去年同期,供需比率由1.43降至0.75,商品住宅市场供小于求。同策咨询表示,成交量回暖,开发资金回收加速,库存量逐步去化,且随着楼市宽松政策效应的持续,商品住宅市场价格会有一定幅度的上扬压力。

对于土地供应的大幅缩水,上海已经开始对建设用地布局进行调整,按照“存量补地价”的开发方式进行“城市更新”,以“内涵增长”方式取代“大拆大建”,确保市场供应。

1-5月上海住宅用地成交楼面价TOP10中,闸北区以3.5万元/平方米位居榜首。且闸北区楼面地价1-5 月成交均价的比值已经达到83.31%。同策咨询认为,上海宅地楼面价呈现一种“面粉接近面包”的态势。

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