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房产众筹或已沦为开发商营销工具

众筹来源:时间:2016年01月20日 11:15 编辑:中商情报网

互联网的风口上,众筹也为房产的推广销售助力,成为开发商的营销噱头之一。

商业地产一直都是“高大上”投资的专属领域。当前国内商业地产正陷入“结构性过剩”和资产价值与租金收益相背离的双重“魔咒”中。也正是在这样的市场环境中,近两年商业地产众筹风生水起,众筹与“互联网+”同样在商业地产领域引发热潮,成为行业发展的“风口”。

对于此类新模式的兴起,有质疑声,也有叫好声。叫好者认为,这场融资“盛宴”不仅仅缓解了资金紧张的难题,还让企业尝到了新颖的营销手法带来的惊人的销售业绩,同时也反映了未来行业发展的新趋势。而质疑者认为,众筹模式是一种噱头,生命力不强。

拉低投资门槛

房地产众筹目前在中国的发展仍处于起步阶段,形式也以股权众筹、产品众筹和公益众筹为主。传统意义上的众筹,主要是指众筹建房模式。在此类模式下,意向购房者自己筹集资金,进而汇集成大的资金池。其利用互联网发起公众力量募集项目资金、定制产品的模式,是大众资产管理创新的途径。

在生活中,一些商业地产项目通常由私募投资者所支撑,他们与实际地产项目的运营和定位等相距甚远,这种距离同时会导致建筑物与消费者需求的不匹配。

多彩投创始人张森华表示,众筹模式之所以能够受到市场的热捧,在于其基于互联网金融思维而释放的活力,这也正好击中了目前经济增速放缓情况下楼市的多个致命点,而其提供的各类优惠回报也具有比较大的诱惑力。

房地产众筹受到市场欢迎的原因还在于它使得每一个普通人都可以参与到房地产投资中。同时,居民对于项目能更有话语权,让建筑更加符合居民的要求。

新平台如雨后春笋般出现,巨头们也是动作频频。去年6月,商业地产巨头万达集团宣布,由万达集团、快钱公司联手打造万达互联网金融业务,双方共同推出中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”。该项目突破了传统商业地产的融资模式,运用创新的互联网金融方式,使资金直接注入到万达广场的建设之中,支持万达集团实现在商业地产领域的持续快速扩张,并加速该集团向轻资产的服务型企业转型。

“稳赚1号”的投资门槛仅为1000元,最高认筹100万元,预计年化收益可达12%以上。其在短时间内被“秒杀”,线上认购超额多倍,已经完成50亿元的发行计划。

业内人士认为,通过众筹,传统商业地产的投资门槛被拉低,普通投资者可以分享相应的商业地产项目的租金收益。

对于房产行业来说,众筹除了能够帮助企业获得资金之外,还能让普通人也参与进来,这一点无疑是利好的。

中国互联网金融行业协会会长宏皓认为,万达广场众筹项目实现了资金与实体产业的直接对接,开创了全新的商业地产融资模式,实现了商业地产的快速扩张之路。

业内人士认为,第三方平台的杀入,扮演的更像是一个中介的角色,它们来负责寻找市面上优质的商业地产项目,并通过网站发起众筹。今年兴起的第三方平台团铺宝就是一个成功的众筹平台范例。

制造营销噱头

众筹能够借助互联网的指数传播效应,以小成本在短时间将有效信息传达至目标消费者,同时借助热点引爆的聚集效应迅速提升品牌知名度。

众筹模式的收入解决了部分开发商的融资问题,房企轻装上阵进行项目开发。在互联网的风口上,众筹也为商业地产项目的推广和销售助力,成为开发商的营销手段之一。

在以往传统的投资生态链中,商业地产一直是一个高门槛且让人望其项背的投资领域,在国内模式大同小异的众筹圈,专注于商业地产的投筹网被称为“众筹界的惊喜”。它以“互联网+商业地产”的模式,让普通的小额投资者也能玩得起商业地产,被业界认为具有开创性的意义。据投筹网数据显示,投筹网新近上线项目——南山3号上线仅三天便已清仓,线上42万元目标已经完成,对于项目发起方来说,他们通过投筹网的平台低成本、快速募集到资金。与此同时他们更看重的是借众筹之机帮助他们推广项目,提升品牌的知名度和项目的传播力。

万科、绿地、碧桂园、富力等众多知名房企开发商在2015年多个项目的营销推广中,纷纷联手团贷网等互联网平台推出房产众筹项目,打出众筹的“噱头”。

一些专家表示,与国外较成熟的房地产众筹模式相比,我国新兴的房地产金融为主的互联网+形式,则更多侧重宣传功能。“国内的房地产众筹产品更多的是一种营销行为,甚至有些房产项目营销“噱头”的意义超过了房子本身。”

机会与风险并存

据了解,近几个月出现了一种新的众筹形式,作为股权众筹的一种,受到许多投资人的青睐,这种形式结合了商业地产与众筹,简单来说就是把沿街实体商铺分割成一定的份额,比如按照1000元一份的份额进行认筹,通过协议保障投资人权益,认筹之后可以享受租金和房产增值两方面的收益。当然,很多人会产生疑问,商铺有增值肯定也会贬值。

对此,有业内人士表示,这个是事实,但是增值或贬值的影响因素还是在于商铺所处的地段,周边的人群及未来的城市发展趋势来判断,这一点就需要专业的房产行业人士来辨别了。但从目前团铺宝众筹平台推出的第一个项目来看,年化回报率能达到了40%,在选项目这一点上已经非常专业了。从这点看来,商业地产众筹的市场机会还是很大的。

但是,由于房地产众筹在中国的发展时间尚短,还存在不少问题。相关数据显示,截至2015年6月30日,国内累计上线的互联网众筹平台共有198家,产品众筹平台142家(包括混合型众筹平台21家),正常运营的有97家,至少有35家已经倒闭或无运营迹象,11家发生业务转型。142家产品众筹平台累计上线项目约4万个,成功1.4万个,累计成功筹资额达到11亿元。

从法律层面上来看,人们“忌惮”现有国家法律,不敢大举进入这个行业。从信誉角度来看,房产众筹也存在合同欺诈的风险。专家表示,“目前无论是哪类房地产众筹都是基于网上沟通交流,很多投资者没有到实地调研,对于平台提供的项目开发企业资质也很难求证,很多细节没有办法实地考察,比如一开始的条件与交楼的条件是否一致等等。”有业内人士这样表示。

“房地产众筹的摸索期,找到合适的切入点很重要。”一米好地创始人冯印陶说。

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